Станет ли жилье в столице стоить 30 тысяч рублей за квадрат
Так, может, подождать - и квадратные метры в Москве подешевеют до обозначенной недавно премьер-министром планки доступности?
Что готовит осень
Уже стало привычным, что прогнозы различных экспертов насчет цен на столичное жилье различаются едва ли не с точностью до наоборот. Нынче, однако, лишь застройщики продолжают говорить о скором росте цен на квартиры. Специалисты, не столь заинтересованные, в прогнозах более-менее единодушны. На последней аналитической конференции «Рынок недвижимости: ситуации, тенденции, прогноз» в основном рассматривались лишь два вероятных сценария развития событий:
1 цены на жилье близки ко дну и в ближайшие год-полтора там и будут пребывать в состоянии стабилизации, а потом еще в течение двух-трех лет станут потихоньку подтягиваться к прежним, докризисным, показателям;
2 случится вторая волна экономического кризиса - и цены на недвижимость пойдут вниз.
Стоит отметить, что и при первом, оптимистическом, сценарии некоторого отползания цен на жилье еще ниже аналитики не исключают. Правда, к возможности снижения стоимости квадратного метра в Москве до 30 тыс. рублей - обозначенной нашим премьер-министром планки доступности жилья - относятся скептически. (Напомним, сейчас средняя цена столичного квадрата составляет порядка 122 тыс. рублей, а средняя себестоимость строительства типового дома в Москве, по данным Союза инженеров-сметчиков, - около 58 тыс. рублей за кв. м.) О причинах - см. «Почему московские цены никак не обваливаются».
В разных прогнозах назывались цифры возможного снижения цен еще на 2 - 5 - 10% до совсем уже дна.
Будет ли второе дно
Большинство экспертов склоняются к тому, что более серьезных потрясений на рынке жилья в ближайшее время все же не будет (см. сценарий 1). Но и возможности второго, а также третьего и т. п. дна не исключают.
- Главное, что сейчас будет влиять на рынок недвижимости, - макроэкономический фон, - поясняет такую неопределенную позицию Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru.
В большинстве своем эксперты считают, что выход из кризиса, в том числе и на рынке жилья, будет долгим.
- Настолько упал платежеспособный спрос, что пять - семь лет выхода из кризиса на рынке жилья нам гарантированы. А если застройщики будут удерживать цены и дальше, то дольше, - считает Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова.
Грозит ли нам дефицит новостроек
Ну а как же быть с известным аргументом застройщиков: цены должны вырасти, поскольку стройки остановились и соответственно жилье будет в дефиците?
По данным, приведенным на конференции Юрием Кочетковым, заместителем генерального директора компании «Магистрат», в ближайшее время это вряд ли возможно. Поскольку у столичных застройщиков в связи с кризисом и падением спроса накопился довольно серьезный нераспроданный запас новостроек. На июль 2009 года он составлял порядка 3 млн. квадратных метров.
- Если даже не будет второй волны кризиса и в 2010 году рынок вступит в полосу высокого спроса, текущий запас квартир будет реализовываться около полутора лет, - утверждает Юрий Кочетков.
Иными словами, как минимум до конца аж будущего года дефицит квартир нам не грозит...
Домашний блокнот
Почему московские цены никак не обваливаются
Помимо вопросов, связанных с себестоимостью строительства, о которой очень любят поговорить застройщики, ссылаясь на неимоверную дороговизну всяческих согласований и собственно земли в Москве, есть и причины рыночного характера. Основные из них таковы.
Велик так называемый отложенный спрос. То есть люди очень бы даже хотели купить квартиру, но денег не хватает. Стоит, однако, ценам хоть немного просесть, число покупателей сразу непропорционально возрастает. Такое наблюдалось этой весной на рынке самого дешевого столичного жилья. Стоило типовым однушкам в панелях подешеветь до 3,5 - 3,8 миллиона рублей, число сделок именно с такими квартирами резко возросло, и дальше падать в цене подобное жилье перестало.
Поддерживать цены помогают иногородние покупатели. Как отмечают риэлторы, это лето столичный рынок жилья пережил во многом благодаря увеличившемуся числу покупателей из Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и нефтяных регионов. Получилось так, что граждане, предполагавшие приобрести квартиру в крупных городах типа Питера и имевшие сбережения в долларах, обнаружили, что теперь за планируемую сумму они могут купить жилье в Москве, где долларовые цены (не путать с рублевыми!) упали почти на треть.
Советы покупателям и продавцам
По мнению экспертов, сейчас самая благоприятная ситуация для альтернативных сделок (когда одна квартира продается, а взамен покупается другая).
- Нынешний период «условной стабилизации», пока цены не начали расти, но и серьезно не падают, - лучшее время для таких сделок, - считает Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов.
А в это время
Как я искала доступную квартиру
В ответ на просьбу подобрать московскую квартиру, отвечающую критерию доступности в 30 тыс. рублей за квадрат, риэлторы смотрели на меня как на полоумную. А вот в Подмосковье ситуация оказалась другой.
В некоторых новостройках за МКАД за время кризиса цены упали до 35 - 50 тыс. за кв. м. Как утверждают риэлторы, если поторговаться, можно сбить цену и до 30 тыс. Кроме того, компании еще и осенние скидочные акции готовят, чтобы хоть как-то подтолкнуть спрос.
Есть, правда, серьезный минус. В большинстве случаев такие объекты очень далеки от полной готовности, чем объясняются и отсутствие спроса, и низкие цены - покупатель в нынешних условиях рисковать, приобретая недострой, не хочет.
Возможен и другой вариант. В некоторых районах дальнего Подмосковья сейчас реально найти варианты, укладывающиеся в заветные 30 тыс. руб. за квадрат, на вторичном рынке.
- Это обычно жилье не в крупных городах, а в поселках городского типа, - говорит Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства «Аврора Недвижимость». - Но это совершенно те же квартиры, что и в аналогичных пяти-, девятиэтажках в Москве. Правда, в таких поселках нет работы, чем и объясняется низкая стоимость жилья.